海南洋浦XXX國際貿(mào)易免稅中心項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告


二零二三年十二月
目 錄
一、概述 1
（一）項(xiàng)目概況 1
（二）項(xiàng)目單位概況 3
（三）編制依據(jù) 3
（四）主要結(jié)論和建議 4
二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案 6
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 6
（二）規(guī)劃政策符合性 10
（三）項(xiàng)目建設(shè)必要性 14
（四）項(xiàng)目市場需求分析 17
三、項(xiàng)目選址與要素保障 27
（一）項(xiàng)目選址 27
（二）項(xiàng)目建設(shè)條件 27
（三）要素保障分析 30
四、項(xiàng)目建設(shè)方案 32
（一）總體建設(shè)方案 32
（二）建設(shè)管理方案 46
五、項(xiàng)目運(yùn)營方案 49
（一）經(jīng)營方案 49
（二）安全保障方案 51
（三）運(yùn)營管理方案 53
六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案 55
（一）投資估算 55
（二）盈利能力分析 60
（三）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析 62
七、項(xiàng)目影響效果分析 64
（一）經(jīng)濟(jì)影響分析 64
（二）社會(huì)影響分析 65
（三）生態(tài)環(huán)境影響分析 66
（四）資源和能源利用效果分析 69
八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案 72
（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評價(jià) 72
（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案 73
九、研究結(jié)論及建議 76
（一）主要研究結(jié)論 76
（二）問題與建議 76
十、附表、附圖和附件 77
附表1 銷售收入預(yù)測表 77
附表2 總成本表 79
附表5 工資及福利表 80
附表6 利潤與利潤分配表 81
附表7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 82
附表8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 83
附表9 流動(dòng)資金估算表 84
附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 85
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 86
附表12 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 87
附表13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 89
附表14 借款償還計(jì)劃表 91


一、概述
（一）項(xiàng)目概況
1.1項(xiàng)目名稱
海南XX寰球港國際貿(mào)易免稅中心項(xiàng)目
1.2項(xiàng)目建設(shè)單位

1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)
新建項(xiàng)目
1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
本項(xiàng)目位于洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吉浦路東側(cè)、普瑞街南側(cè)、普瑞社區(qū)西側(cè)，毗鄰洋浦港碼頭，距離海南洋浦保稅港區(qū)約500米，屬于洋浦商業(yè)區(qū)中心地帶，周邊規(guī)劃成熟、配套齊備，交通暢達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
報(bào)告編制人：186，，0072，，8890（微）楊剛 工程師
1.6項(xiàng)目投資規(guī)模
本項(xiàng)目總投資為92973.00萬元，其中，建安工程費(fèi)用為45354.95萬元，土地費(fèi)用為25046.00萬元，其他費(fèi)用為10943.39萬元，預(yù)備費(fèi)3628.66萬元，建設(shè)期利息為6000.00萬元，鋪底流動(dòng)資金為2000.00萬元。
1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
本項(xiàng)目由南北相鄰2個(gè)地塊構(gòu)成，總占地面積24217.64平方米（南區(qū)11843.82平方米、北區(qū)12429.04平方米），兩地塊用途均為商業(yè)商務(wù)混合用地，其中商業(yè)計(jì)容面積不小于總計(jì)容面積50%，容積率為2.0，總建筑面積76806.79平方米（南區(qū)37396.84平方米、北區(qū)39409.95平方米），地上計(jì)容面積48545.72平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)南北2棟位置錯(cuò)開，層高80米塔樓和8棟地上3層圍合式連續(xù)商業(yè)綜合體（商業(yè)鋪面及免稅品展示區(qū)），享受270度三面海景，地理環(huán)境。其中2棟塔樓建筑面積21516.18平方米，圍合式商業(yè)建筑面積26117.6平方米，地下一層停車場面積20458.76平方米。
1.8項(xiàng)目資金來源
本項(xiàng)目總投資資金92973.00萬元人民幣，資金來源為項(xiàng)目企業(yè)自籌資金42973.00萬元，申請銀行D款50000.00萬元。
1.9項(xiàng)目實(shí)施工期
整個(gè)項(xiàng)目已開始規(guī)劃報(bào)建，預(yù)計(jì)項(xiàng)目工期3年。
1.10主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 項(xiàng)目用地面積 ㎡ 24217.64
1.1 南區(qū) ㎡ 11843.82
1.2 北區(qū) ㎡ 12429.04
2 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 76806.79
2.1 地上建筑面積 ㎡ 56348.03
2.2 地下建筑面積 ㎡ 20458.76
3 建筑密度 % 34.53%
4 容積率 - 2.00
5 綠地率 % 30.04%
6 機(jī)動(dòng)車位 輛 584.00
7 總投資資金，其中： 萬元 92973.00
7.1 建安工程費(fèi) 萬元 45354.95
7.2 土地費(fèi) 萬元 25046.00
7.3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 10943.39
7.4 預(yù)備費(fèi)用 萬元 3628.66
7.5 財(cái)務(wù)費(fèi) 萬元 6000.00
7.6 鋪底流動(dòng)資金 萬元 2000.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 項(xiàng)目正常運(yùn)營年收入 萬元 15382.99
2 年均銷售收入 萬元 11596.41
3 年平均利潤總額 萬元 6483.86
4 年均凈利潤 萬元 4862.89
5 年均房產(chǎn)稅及附加 萬元 77.94
6 年均增值稅 萬元 649.46
7 年均所得稅 萬元 1620.96
8 項(xiàng)目定員 人 50
9 建設(shè)期 年 3
三 主要評價(jià)指標(biāo)
1 項(xiàng)目投資利潤率 % 6.97%
2 項(xiàng)目投資利稅率 % 7.76%
3 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 6.79%
4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9.75%
5 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=5%) 萬元 9,075.35
6 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=5%) 萬元 24,459.71
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 19.12
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 14.34
9 盈虧平衡點(diǎn) % 74.95%
（二）項(xiàng)目單位概況



（三）編制依據(jù)
1.《人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
2.《中央關(guān)于支持海南全面深化的指導(dǎo)意見》；
3.《“十四五”對外貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃》；
4.《辦公廳關(guān)于加快發(fā)展外貿(mào)新業(yè)態(tài)新模式的意見》；
5.《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
6.《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》；
7.《海南省人民辦公廳關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境降低市場主體制度性交易成本的實(shí)施意見》；
8.《海南省數(shù)字化轉(zhuǎn)型總體方案(2022—2025)》；
9.《海南省人民辦公廳關(guān)于促進(jìn)內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的實(shí)施意見》；
10.《海南省金融業(yè)“十四五”發(fā)展規(guī)劃》；
11.《海南省“十四五”建設(shè)國際旅游消費(fèi)中心規(guī)劃》；
12.項(xiàng)目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
13.國家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
（四）主要結(jié)論和建議
本項(xiàng)目研究“海南洋浦寰球港國際貿(mào)易免稅中心項(xiàng)目”的設(shè)計(jì)與實(shí)施，項(xiàng)目旨在打造一個(gè)集內(nèi)外資國際貿(mào)易企業(yè)集聚和孵化、企業(yè)形象及產(chǎn)品展示平臺(tái)、會(huì)議交流中心、金融需求、外匯兌換、進(jìn)出口免稅手續(xù)辦理、免稅稅務(wù)政策引導(dǎo)、生活配套等一站式服務(wù)的綜合性國際貿(mào)易免稅中心。
該項(xiàng)目選址于海南洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，具備良好的建設(shè)條件。同時(shí)，該項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)氐拇罅χС?，政策?yōu)惠和資金扶持也將為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。
通過對目標(biāo)市場進(jìn)行深入調(diào)研和分析，我們發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目具有較大的市場潛力。目前，海南自由貿(mào)易港的建設(shè)正在加速推進(jìn)，免稅購物已成為其重要特色之一，吸引著越來越多的消費(fèi)者前來購物。同時(shí)，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通便捷、旅游資源豐富，也為該項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間。
本項(xiàng)目建設(shè)對于促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升貿(mào)易便利化水平、增強(qiáng)海南的競爭力具有重要意義。同時(shí)，這也將為當(dāng)?shù)鼐用窈陀慰吞峁└嗟馁徫镞x擇和消費(fèi)體驗(yàn)，進(jìn)一步推動(dòng)海南的對外開放和國際合作，提升海南洋浦的城市形象和度，增強(qiáng)城市的吸引力和影響力，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展。
本次項(xiàng)目的實(shí)施符合我國、海南省以及洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易免稅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目將帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，增加當(dāng)?shù)乩?，帶?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)還將形成產(chǎn)業(yè)集群，拉大產(chǎn)業(yè)鏈條，對洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、海南省乃至我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅會(huì)給項(xiàng)目企業(yè)帶來很好的經(jīng)濟(jì)效益，還具有很強(qiáng)的社會(huì)效益。
建議本次項(xiàng)目可行性研究報(bào)告被批復(fù)后，應(yīng)抓緊進(jìn)行項(xiàng)目后期建設(shè)及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，以的理念，搞好項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)開發(fā)、設(shè)備采購等事宜。準(zhǔn)備好充足的資金加快項(xiàng)目進(jìn)度，以時(shí)間爭效益，盡快組織實(shí)施。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景
1、國家層面
本報(bào)告有中投信德楊剛186，，0072，8890（微）工程師編制，請勿復(fù)制。更多案例參考或報(bào)告的定制詢楊剛本人。