評估方法

　　企業(yè)價(jià)值評估的基本方法主要有收益法

　　1市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

　　企業(yè)價(jià)值評估中的收益法,是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn),確定評估對象價(jià)值的評估方法:收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

　　企業(yè)價(jià)值評估中的市場法,是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較:確定評估對象價(jià)值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法:

　　企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ),合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值:確定評估對象價(jià)值的評估方法ρ

　　《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則△—企業(yè)價(jià)值》規(guī)定,注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù):應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評估基本方法。

　　根據(jù)評估目的、評估對象t價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,以及三種評估基本方法的適用條件,由于難以找到可比企業(yè),因此不適合采用市場法。該公司屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司,經(jīng)營情況受國家宏觀調(diào)控政策影響較大;另外部分土地還處于待開發(fā)狀態(tài),規(guī)劃、設(shè)計(jì)尚不確定,公司未來的項(xiàng)目開發(fā)具有不確定性,因此也不適合采用收益法;故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

　　1.流 動(dòng)資產(chǎn)

　　評估范圍內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款、存貨。

　　(1)貨幣資金,包括現(xiàn)金和銀行存款,通過現(xiàn)金盤點(diǎn)、核實(shí)銀行對賬單、銀行函證等,以核實(shí)后的價(jià)值確定評估值。

　　(2)各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的,按全部應(yīng)收款額計(jì)算評估值;對于很可能收不回部分款項(xiàng)的,在難以確定收不回賬款的數(shù)額時(shí),借助于歷史資料和現(xiàn)場調(diào)查了解的情況,具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等,按照賬齡分析法,估計(jì)出這部分可能收不回的款項(xiàng),作為風(fēng)險(xiǎn)損失扣除后計(jì)算評估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的,按零值計(jì)算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)各”科目按零值計(jì)算。

　　(ω 預(yù)付賬款,根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評估值。對于能夠收回相應(yīng)貨物的或權(quán)利的,按核實(shí)后的賬面值作為評估值。對于那些有確鑿證據(jù)表明收不回相應(yīng)貨物,也不能形成相應(yīng)資產(chǎn)或權(quán)益的預(yù)付賬款,其評估值為零。

　　(4)存貨=周轉(zhuǎn)材料,根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價(jià),再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)及其他合理費(fèi)用,得出各項(xiàng)評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格,再乘以成新率確認(rèn)評估值。

　　(5)存貨-開發(fā)成本,根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)以及賬面價(jià)值的構(gòu)成,對于估價(jià)對象已取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件并已開始施工的,根據(jù)高佳使用原則,選用假設(shè)開發(fā)法評估。對于尚未開發(fā)的土地,根據(jù)評估師所收集資料情況,采用市場法評估。對于開發(fā)成本中項(xiàng)目前期費(fèi)用及建筑工程規(guī)費(fèi),按核實(shí)后賬面值確定評估值。

　　(6)存貨-開發(fā)產(chǎn)品是企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成處于銷售階段的房地產(chǎn),對于這部分存貨的評估ˉ般采用市場比較法評估房地產(chǎn)的公允價(jià)值,再針對其作為企業(yè)存貨的特點(diǎn)進(jìn)行修正,用開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售金額減去銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅以及適當(dāng)數(shù)額的凈利潤等確定開發(fā)產(chǎn)品的評估值

　　開發(fā)產(chǎn)品評估價(jià)值=預(yù)計(jì)銷售金額ˉ銷售費(fèi)用ˉ銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-適 當(dāng)數(shù)額的凈利潤

　　其中已簽訂銷售合同的按照銷售合同確定銷售金額: